AwLab Athletes World World Athletes BastiaShopping 65910a

AwLab Athletes World World Athletes BastiaShopping 65910a

Home»T&P Magazine»Il rent to buy, luci e ombre a due anni dall'entrata in vigore della disciplina

24 novembre 2016 Published in immobile immobiliare rent to buy Vittorio provera

Shop For Air Jordan 1 In Europe Auto Renew CAA Atlantic,

Scarpe sportive Numero 44 uomo bianche Nike Air Force 1 Sconto ,

Si è già, in precedenza, trattato degli strumenti normativi posti in essere per stimolare il mercato immobiliare, non particolarmente brillante negli ultimi anni, soprattutto per la difficoltà di accesso al credito, pur in presenza di tassi interessanti.

Detta difficoltà si registra dal lato del costruttore, poiché la quantità di invenduto non incentiva l'avvio di nuove iniziative imprenditoriali e rende difficile chiudere le posizioni debitorie in corso che, in qualsiasi momento, possono trasformarsi in situazioni di sofferenza ed incaglio, con peggioramento del rating aziendale e conseguente preclusione di ottenere altri mutui dalle banche.

Tuttavia, anche dalla parte del potenziale acquirente, le sempre scarse prospettive occupazionali e le condizioni reddituali stagnanti, non facilitano l'accesso ai finanziamenti, stante, altresì, la maggiore attenzione delle banche erogatrici, a loro volta obbligate a rispettare criteri più restrittivi.

In tale quadro è stata introdotta, con il D.L. 133 del 2014, convertito nella legge n. 164 del medesimo anno, la nuova forma contrattuale del "rent to buy", che consente la conclusione di un accordo con il quale il proprietario consegna immediatamente l'immobile al soggetto che, sia pur intenzionato all'acquisto, non dispone al momento dell'intera somma per molteplici ragioni.

Interessati a detta forma contrattuale sono, dunque, sia l'acquirente che intende beneficiare di uno scaglionamento dell' importo nel tempo, sia il venditore che accetta la dilazione senza dismettere la proprietà sino al saldo del prezzo.

AwLab Athletes World World Athletes   BastiaShopping 65910a

Gli elementi caratterizzanti di tale istituto sono due:

(i) attribuzione immediata del godimento del bene con diritto del conduttore ( così definito nelle legge) di acquistarlo entro un determinato termine;

(ii) la possibilità per detto conduttore di imputare parte del canone al prezzo di acquisto finale ( i contraenti possono prevedere che solo una quota del canone venga imputato al prezzo finale, mentre l'altra parte serve per indennizzare il venditore della dilazione di pagamento).

Il rent to buy, tuttavia, non ha, ad oggi, incontrato grande favore e l'utilizzo del medesimo come strumento per stimolare la ripresa del mercato è estremamente ridotto.

Uno dei motivi di diffidenza, rilevato soprattutto dalle associazioni delle imprese costruttrici, nonché da quelle dei proprietari, è costituito dalla ben scarsa garanzia di un tempestivo rilascio del bene in caso di inadempimento del conduttore, con conseguente obbligo di restituzione dell'immobile al proprietario.

Il tema del rilascio degli immobili costituisce già un punto dolente nell'ambito della semplice locazione.
Infatti - pur in presenza di strumenti processuali ed esecutivi, nella carta, relativamente rapidi - occorrono spesso tempi non brevi ( soprattutto nei centri urbani ad alta densità abitativa) per la liberazione degli immobili a seguito di risoluzione dei predetti contratti.

Nel caso del "rent to buy", che si distingue dalla pura e semplice locazione, il legislatore ha omesso di disciplinare in modo efficace il procedimento di reintegrazione del bene nel possesso del proprietario ( ad esempio, a fronte di mancati pagamenti del corrispettivo), poiché non è ritenuto possibile effettuare un'applicazione, sic et simpliciter, della disciplina dello sfratto, espressamente prevista per il diverso contratto di locazione.

Il tema è stato affrontato, sia pure in modo non diretto e parziale, da una delle poche pronunce giurisprudenziali in materia. Si tratta dell'ordinanza 12 dicembre 2014 n. 95, emessa dalla Sezione Fallimentare del Tribunale di Verona.

Nel caso in esame il Tribunale, dopo aver ribadito che il contratto di "rent to buy" costituisce un contratto distinto dalla locazione - cosicché le parti possono individuare in modo autonomo il contenuto (ad esempio una durata più limitata di soli tre anni) - ha evidenziato la necessità che il contratto debba prevedere espressamente l'obbligo di rilascio immediato dell'immobile alla scadenza, qualora il conduttore non intenda esercitare l'opzione di acquisto.

Inoltre ha statuito la necessità che l'atto debba essere stipulato per mezzo di notaio (a spese del conduttore), in modo che possa trovare applicazione quanto previsto dai commi 2 e 3 dell'art. 474 c.p.c., in base ai quali l'esecuzione del rilascio di un bene può aver luogo in presenza di un atto ricevuto da notaio e munito, ai sensi del successivo art. 475 c.p.c., della formula esecutiva.

Tuttavia, la prospettazione di avvalersi del titolo esecutivo - conseguibile in presenza di contratti stipulati per atto pubblico - non costituisce una soluzione convincente ed efficace, soprattutto nel caso dell'inadempimento del conduttore al pagamento del corrispettivo convenuto per il godimento dell'immobile. Infatti, poiché – come detto - il "rent to buy" costituisce una tipologia contrattuale nuova, non si considera al momento automaticamente applicabile il procedimento di convalida di sfratto.

Per tale ragione era stato proposto al Parlamento di introdurre, espressamente, la semplice previsione secondo cui - in caso di inadempimento - si applica il procedimento di convalida. Tale soluzione, ad oggi, non è stata adottata , cosicché la procedura teoricamente applicabile sarebbe quella del ricorso al procedimento ordinario di rilascio per occupazione senza titolo.

Come è noto, però, tale procedimento è palesemente inefficace, se non addirittura inesistente, in quanto per portare a termine il medesimo e ottenere la liberazione dell'immobile occorrono svariati anni, con conseguente ulteriore disincentivo all'utilizzo dell'istituto del rent to buy.

A fronte delle considerazioni che precedono, è auspicabile che si giunga, in breve tempo, ad una disciplina normativa di questo aspetto importante o, in alternativa, si sperimenti in sede giudiziaria la strada dell'applicabilità del rito di convalida a tale tipo di contratto che, pur essendo distinto dalla locazione, non ne è totalmente estraneo, tanto che il legislatore ha qualificato il beneficiario con il termine di "conduttore".

Nike scarpe nere e bianche, Nike Dunk Low Nero Rosso Varsity Scarpe ,Uomo Scarpe Scarpe da Ginnastica Nike SB Stefan Janoski Max Scarpa grigio SRJTQ02047,Primavera Estate 2018 Nike Zoom Pegasus 31 Uomini Scarpe da corsa SCARPE Balance CALCIO Acquista SG Sportive Furon Dispatch New 4Xw7Cxaq7SkechersFlex Advantage Scarpe sportive outdoor Bambino, Colore Blu ,Acquista scarpe nike giallo fluo OFF41% sconti,MIAREAL CALZATURE Grigio Scarpe uomo K0J8KK7UQT Comodo Trussardi ,Torino Nike Nike Free Donne Scarpe Outlet Saldi Con Grandi Sconto ,Indossare nike air max 2014 first look uomo scarpe grigio scuro I migliori prezzi Scarpe sportive Nike FLEX TRAINER 7 BIONIC W ,Sconti Nike Scarpe Da Allenamento Metcon Repper Dsx Nero Bianco ,Adidas Scarpe Adidas Zx Scarpe Flux Tigrate YwqWEzzSx0 ,Nike Air Force 1 Low Donne Scarpe Reef Bianco Favorito,ultimi Uomo Scarpe Nike Air Max 90 Current Moire Grigio bianco scarpe ,Nike Nike Calcio scarpe Nike Mercurial Victory II AG Sale Italia ,Armani Bambino Scarpe Neonato Scarpe 100% Originali Sito Di ,Scarpe da In esecuzione Nero di moda da Donna Nike Nike W. Air Max 90 ,Www bianca Free Nike nero Flyknit donna 4 0 Tx74a december ,Uomo Scarpe Nike SB STEFAN JANOSKI MAX Scarpe da Ginnastica basse industrial Baldinini metallo colore oro cuoio Bianco Espadrillas Scarpe Donna ,Uomo Nero Nike Roshe Two 844656 001 Scarpe da ginnastica nere ,Nike Uomo Scarpe sportive Scarpe da fitness Outlet Milano Online ,Sconti di acquisto di gruppo Nike SB Dunk High Pro Oakland Stadium Nero Bimbi E Force Scarpe Neonati Trainers Mid Son Of Nike AHBYzF,Amoghclasses Highly Recommed Nike SB Stefan Janoski Max scarpe ,Scarpe Bassa Nike Air Force 1 'Q9 Low in Pelle Uomo Nero Bianche Nike Stefan Janoski – Uomo Nike SB Zoom Stefan Janoski Slip On scarpe NeroItalia Saldi Nike Air Max 95 Grigio Nero Verde Uomo,nike deal,Flash ,Puma Scarpe da Ginnastica basse YGixzrd4 Donna Suede Platform Animal Rosa 2018 ,Charms Nike MAGISTA ONDA II SG SCARPE CALCIO da Sportive Azzurro

Nike Free 3.0 V4 Uomo Scarpe Da Corsa Nero Grigio Scuro Rispecch ,

Scarpe da Uomo Scarpe da ginnastica Scarpe da Ginnastica basse PUMA Giallo ,

Miglior Prezzo Scarpe Nike Court Borough Low J Bambini Bianco ,

EQ7821 vendite speciali Italia ASOS Scarpe da ginnastica alte nere ,

7 novembre 2018
Anche quando le parti collettive lo chiamano “ipotesi di accordo”, è un accordo sindacale a tutti ...
Read more
logo-trifiro-footer.png

Would you like to receive updates on our articles and communications?

Subscribe now to the newsletter

Trail Da Pro Lucite Gtx 3d Salomon Scarpe Donna In esecuzione Xa xZUY0wpq ,

  • Strada XXII Luglio 15
  • Tel.: + 39 0521 23 94 65

Grande sconto Football Stivali Scarpe Uomo Nike Lunar Legend VII Pro ,

  • Via Quarenghi, 13
  • Tel. +39 02 550011
  • Fax +39 02 5460391

© 2018 Trifirò & Partners | All rights reserved. Partita Iva: 08304030151